Immobilieneinkünfte aus Deutschland

bei Wohnsitz in den VAE

 
 

Ist der Umzug von Deutschland in die VAE erst einmal abgeschlossen, stellt sich nicht selten die Frage über die Besteuerung der in Deutschland verbliebenen Vermögenswerte, z. B. bei fremd vermieteten Immobilien im Privatvermögen. Auch die bisher selbst genutzte Immobilie wird zur Vermeidung eines Wohnsitzes in Deutschland fremd vermietet und führt zu laufenden Einkünften aus Deutschland. Doch wie sind diese Einkünfte steuerlich zu berücksichtigen? 

 
 

A) Laufende Vermietungseinkünfte und beschränkte Steuerpflicht in Deutschland

Mangels Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt kommt es nicht zur unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland, gleichwohl werden aber laufende Einkünfte aus der Vermietung von in Deutschland gelegenen Immobilien im Rahmen der sog. beschränkten Steuerpflicht in Deutschland erfasst, da es sich um inländische Einkünfte handelt. 

Der Steuerpflichtige hat eine Steuererklärung nach den Vorschriften für beschränkt Steuerpflichtige abzugeben. Hierfür gelten aber zum Teil andere Vorschriften als bei der unbeschränkten Steuerpflicht, z. B. können Ehegatten nicht die Zusammenveranlagung wählen, sondern sind immer einzeln zu veranlagen. 

Immobilien
 

Bei fremd vermieteten Immobilien, die im hälftigen Eigentum beider Eheleute stehen, sind demzufolge zwei Steuererklärungen als beschränkt Steuerpflichtige abzugeben.  Außerdem ist der Werbungskostenabzug enger gefasst und beschränkt Steuerpflichtige dürfen diese nur insoweit abziehen, als  sie mit inländischen (Vermietungs-) Einkünften in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.  

Sonderausgaben (z.B. Versicherungsbeiträge) sind ebenso nicht abzugsfähig. Des weiteren wird der Grundfreibetrag der das Existenzminimum steuerfrei belassen soll nicht gewährt und es kommt zur Steuerbelastung ab dem ersten Euro des zu versteuernden Einkommens und nicht erst ab 8.472 Euro p.a.

Im Ergebnis ist ausschließlich der Überschuß der Einnahmen über die zuzuordnenden Werbungskosten Bemessungsgrundlage für die Besteuerung. Dieser Überschuß wird sodann mit dem Grundtarif (nicht nach dem Splittingtarif wie bei verheirateten Steuerpflichtigen) besteuert, was bei hohen Einkünften auch zur Besteuerung mit dem Spitzensteuersatz von 42 % führen kann. Bei verheirateten Ehegatten führt der Grundtarif zu einer höheren absoluten Steuerbelastung.

 
 

Verluste aus der Vermietung

Natürlich können sich durch die Vermietung auch Verluste ergeben, z.B. durch einen hohen Finanzierungsaufwand, erhöhte Abschreibung bei Baudenkmälern oder Instandhaltungskosten. 

Sollten weitere positive Vermietungseinkünfte aus anderen Objekten vorliegen, werden die entstandenen Verluste jedoch zunächst mit den positiven Einkünften verrechnet.  Ein danach verbleibender „Gesamtverlust“ (negativer Gesamtbetrag der Einkünfte) kann alternativ ein Jahr zurückgetragen, oder aber vorgetragen werden bis er wieder mit positiven Einkünften verrechnet werden kann.

 
 

Sonderfall ausländische Immobiliengesellschaft

Eine Abweichende Besteuerungssituation ergibt sich, wenn die Deutschen Immobilien von einer ausländischen, mit einer Deutschen Kapitalgesellschaft vergleichbaren, Gesellschaft gehalten werden, z.B. durch eine RAK Freezone-Company. In diesem Fall sind die tariflichen Regelungen des Deutschen Körperschaftsteuergesetzes maßgebend und nichtmehr der Steuertarif für Privatpersonen.

Im Ergebnis wird die ausländische Gesellschaft zwar auch beschränkt Steuerpflichtig mit ihren Deutschen Vermietungseinkünften, jedoch gilt für Köperschaften nur ein gleichbleibender Körperschaftsteuersatz von 15% zzgl. Solidaritätszuschlag. Auch eine Gewerbesteuer fällt mangels vorliegender Betriebstätte nicht an. Die Gesamtbelastung auf laufende Immobilieneinkünfte beläuft sich somit auf lediglich 15,83 %. Zusätzlich werden diese Einkünfte in den VAE nicht besteuert.

 
 

B) Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf Deutscher Immobilien bei Wohnsitz in den VAE

Bei längerfristigem Aufenthalt in den VAE oder sogar dauerhaftem Verbleib in den Emiraten ergeben sich nicht selten Einkünfte aus der Vermietung Deutscher Immobilien. Mittel- bis langfristig betrachtet sind aber auch diese Vermögenswerte immer wieder neu zu bewerten und deren Rendite zu überprüfen. 

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Unter Umständen soll eine Immobilie verkauft werden um Eigenmittel freizusetzen oder aber um andere Vermögenswerte zu erwerben. Doch was sind die steuerlichen Folgen aus der Veräußerung einer im Privatvermögen gehaltenen Deutschen Immobilie?

 
 
 

Veräußerungsgewinne bei beschränkter Steuerpflicht in Deutschland

Mangels Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt kommt es nicht zur unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland, gleichwohl werden aber Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf einer in Deutschland gelegenen Immobilie im Rahmen der sog. beschränkten Steuerpflicht in Deutschland erfasst. Voraussetzung ist, dass der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre beträgt, denn nur dann zählt der Veräußerungsgewinn zu den inländischen, Deutschen Einkünften. Ist der Zeitraum größer als zehn Jahre ist der Veräußerungsgewinn in Deutschland nicht steuerbar. Zu beachten ist, dass die Berechnung des zehn Jahres Zeitraumes nicht eine Kalender-Jahresfrist darstellt, sondern taggenau zu berechnen ist, d.h. Anschaffung 31.03.2009, unschädliche Veräußerung frühestens ab 01.04.2019. Bei unentgeltlichem Erwerb der Immobilie durch Erbfall oder Schenkung ist die Anschaffung des Rechtsvorgängers zuzurechnen. 

Grundlage für die Besteuerung ist der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Immobilie. Dieser ist die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffung-/ Herstellungskosten (inkl. damaliger Nebenkosten). 

Bei Immobilien, die nach dem 31.07.1995 angeschafft wurden, sind zusätzlich die Anschaffungs- und Herstellungskosten um die bisher geltend gemachte Abschreibung zu kürzen. Maßgebender Zeitpunkt (Veranlagungszeitraum) für die Besteuerung des Veräußerungs-gewinns ist dann der Zufluss des Veräußerungserlöses. 

Rohbau
 

Bei Ratenzahlung u. U. verteilt auf mehrere Veranlagungszeiträume.

Der Steuerpflichtige hat eine Steuererklärung nach den Vorschriften für beschränkt Steuerpflichtige abzugeben. Ehegatten die zivilrechtlich zu gleichen Teilen Eigentümer der Immobilie waren haben jeder für sich eine Steuererklärung abzugeben. Des Weiteren wird der Grundfreibetrag der das Existenzminimum steuerfrei belassen soll nicht gewährt und es kommt zur Steuerbelastung ab dem ersten Euro. Das ermittelte zu versteuernde Einkommen wird sodann mit dem Grundtarif (nicht nach dem Splittingtarif wie bei verheirateten Steuerpflichtigen) besteuert, was bei hohen Einkünften auch zur Besteuerung mit dem Spitzensteuersatz von 42 % führen kann. Bei verheirateten Steuerpflichtigen führt der Grundtarif deshalb meist zu einer höheren absoluten Steuerbelastung.

 
 

Veräußerungsverluste

Kommt es bei der Veräußerung der Immobilie zu einem Verlust, darf dieser leider nicht mit evtl. parallel vorliegenden anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Die Vorschrift beschränkt die Verlustverrechnung explizit nur auf Gewinne die der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat.

 
 

Fazit

Im Ergebnis will die Veräußerung von Immobilien in Deutschland sorgfältig geplant sein, alternativ muss der Steuerpflichtige warten bis die sog. Spekulationsfrist von zehn Jahren verstrichen ist.

 
 

Ihr Ansprechpartner

Ralf Löbker, Steuerberater, LL.M.

Ralf Löbker, Steuerberater 

LL.M. (International Tax Law) , CPAA (VAE)  

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